2014年73期二肖中特

资产评估

企业价值评估的本质就是评估机?#20272;?#29992;国际通用的、成熟的评估方法寻找中国企业中在通常情况下被遗漏、被低估的资产。

企业开展价值评估的作用:

企业价值最大化管理的需要

企业并购的需要  

量化企业价值、核清?#19994;住?#21160;态管理

董事会、股东会了解生产经营活动效果的需要

企业价值评估是投资决策的重要前提。

企业融资的需求

       

企业价值评估流程与时间需求:

    评估流程:

    ―― 了解委托方评估目的和意愿,并作充分沟通;

    ―― 签订委托合同,明确评估目的、评估对象、评估基准日及各项要求;

    ―― 界定产权归属;

    ―― 指?#22025;?#25176;方填报资料;

    ―― 现场勘察,了解生产、经营、管理等状况;

    ―― 市场调研,资料检索,分析相关市场需求,技术指标、经济指标、产业政策、行业信息等;

    ―― 专家论证,评定估算,三级审核;

    ―― 出具评估报告征求意见稿,与委托方交换意见并完善报告;

    ―― 出具正式评估报告。

    评估时间:

    ―― 自评估合同签订之日起,十五个工作日内完成全部工作并向委托方交付正式报告,具体工作及时间安排:

    ―― 现场工作三个工作日左右;

    ―― 市场调查、行业调?#23567;?#25776;写报告、三级审核(十个工作日左右);

    ―― 出具评估报告征求意见稿并征求委托方意见(一个工作日)

    ―― 出具正式评估报告并作项目移交(一个工作日)。

 

房地产价格评估,就是对房地产进行估价,评估专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复?#26377;裕?#26159;科学、艺术和经验三者的结合。

评估原则

1、供需原则:商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时,则价格上升,否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似的房地产,价格趋于一致。

3、最?#34892;?#20351;用原则:以最佳使用所能带来的?#25214;?#35780;估房地产的价格。

4、贡?#33258;?#21017;:它是?#25214;?#27861;和剩余法的基础。

5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯?#25214;?#26102;,不能以临时建筑或违章建筑的?#25214;?#20026;测算基础。

6、估价时点的原则 :估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间,是一个具体的日期,通常年、月、日表示,估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的,房地产价格有很强的时间性,它是某一时点的价格,不同的时点,同一宗房地产往往会有不同的价格,也就是说,估价实际上只是求取某一时点上的价格,所以估价一宗房地产的价格时,必须假定市场情况停止在估价时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

土地评估就是评估人员依据土地估价的原则、理论和方法,在充分掌握土地市场交易资?#31995;?#22522;础上,根据土地的经济和自然属性,按地产的质量、等级及其在?#36136;?#32463;济活动中的?#35805;閌找?#29366;况,充分考虑社会经济发展、土地利用方式,土地预期?#25214;?#21644;土地利用政策等因素对土地?#25214;?#30340;影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

 

单项资产评估是指评估对象为单项可?#20998;?#36164;产的评估。通常机器设备评估、土地使用权评估、房屋建筑物评估、商标权评估、专利权评估等均为单项资产评估。资产转让、资产抵押、资产拍卖、资产租赁、诉讼清偿等目的的机器设备、专业化生产线、房屋建筑物、房地产、长期投资、债权、股权等单项资产的价值评估。

无形资产评估如品牌、商标等评估是根据特定目的,遵循公允、法定标准和规程,运用?#23454;?#26041;法,对商标进行确认、计价和报告,为资产业务提供价值尺度的行为。

无形资产评估主要包括

    1、商标权、品牌、商誉价值评估;
    2、专利权、专有技术、软件、著作权、秘诀价值评估;
    3、人力资?#30784;?#20225;业家自身价值价值评估;
    4、特许经营权、土地使用权、矿产权、林权、资源性资源价值评估等。

无形资产评估的意义

1)提升企业知名?#21462;?#32654;誉度,增?#31185;?#29260;凝聚力,树立企业形象,展示企业实力;

2)融资的需要:可利用无形资产吸引投资、质押贷款等;

3)资本运营的需要:无形资产在合资、增资、重组、改制、上市时可作价入股;

4)交易的需要:在无形资产转让、许可使用、拍卖等情况下提供价值依据;

5)摸清?#19994;祝?#32473;经营者提供管理信息;  

6)为打假、侵权索赔提供价值依据。

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